рабочий телефон: 902-988
мобильный телефон: +79005706168
Email: nedvigimost.kaliningrad@mail.ru

Внесены изменения в Налоговый кодекс. Что будет с 01.2016?

Президент подписал Федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».


Федеральный закон принят Государственной Думой 21 ноября и одобрен Советом Федерации 26 ноября 2014 года.

Справка Государственно-правового управления

Федеральным законом российским авиаперевозчикам предоставляется право применять ставку налога на добавленную стоимость в размере 0 процентов при оказании услуг по транзитной перевозке товаров воздушными судами с технической посадкой на территории Российской Федерации.

С 1 января 2016 года предусматривается увеличение с трёх до пяти лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доходы физического лица, полученные от продажи этого объекта, будут освобождаться от налогообложения налогом на доходы физических лиц в полном объёме. При этом устанавливается, что при продаже объекта недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока владения и в случае, если доходы от его продажи меньше, чем кадастровая стоимость такого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика будут признаваться равными кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Кроме того, Федеральным законом дополняется перечень местных налогов и сборов новым торговым сбором.

Торговый сбор устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя). Плательщиками сбора признаются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие виды предпринимательской деятельности, в отношении которых установлен сбор, с использованием объектов движимого и (или) недвижимого имущества.

Торговый сбор устанавливается в отношении торговой деятельности на объектах осуществления торговли, ставки сбора определяются нормативными правовыми актами муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в рублях за квартал в расчёте на объект осуществления торговли или на его площадь.

Плательщики сбора получают право уменьшать суммы налога на прибыль организаций и суммы налогов, уплачиваемых при применении специальных налоговых режимов, на сумму торгового сбора.

Торговый сбор может быть введён в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не ранее 1 июля 2015 года. В муниципальных образованиях, не входящих в состав городов федерального значения, торговый сбор может быть введён только после принятия специального федерального закона.
 

Федеральный закон от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ

 


Федеральный закон от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации 

статьи и Комментарии:

 

1

 


"С 1 января 2016 года предусматривается увеличение с трёх до пяти лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доходы физического лица, полученные от продажи этого объекта, будут освобождаться от налогообложения налогом на доходы физических лиц в полном объёме. При этом устанавливается, что при продаже объекта недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока владения и в случае, если доходы от его продажи меньше, чем кадастровая стоимость такого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика будут признаваться равными кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7." интересно, что это значит...? чудится мне, что ничего хорошего... специалисты, прокомментируйте пожалуйста.., особенно хороша фраза "в целях налогообложения"

 

2

 


Сейчас как:
если собственность больше 3 лет - налог не платишь.
Если меньше 3 лет - платишь. Но.
Купил за 5 млн. продаешь за 7 млн. Налог платишь с 2 млн. - 13% = 260.000.

Будет:
если собственность меньше 5 лет - налог.
купил за 5 млн. продаешь за 7 млн. А кадастровая стоимость - 6 млн. 6 * 0.7 = 4.2 млн. Вот с них и будет налог 550.000 вместо 260.
Соответственно, писать в договоре 1 млн., чтобы уйти от налогов тоже бесполезно - будет считаться по 0.7 от кадастровой.

Так что с недвижкой остается 2 варианта:
1. брать для себя больше, чем на 5 лет.
2. продавать до получения собственности.

кадастр*0.7 - будет, по сути, минимальной базой.
Если прибыль больше, то и налог будет еще выше. 

 

3

 


Поправки в Налоговый кодекс, ужесточающие порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости, подписал президент Владимир Путин. Предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится в 2016 г. с трех лет до пяти. А налогооблагаемая цена сделки не сможет оказаться менее 70% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом расходов на покупку.

Сейчас от НДФЛ освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, если меньше, действует вычет — 1 млн руб. или расходы на покупку недвижимости. Поправки в Налоговый кодекс должны были лишить рантье возможности уклонится от налогов: они нередко занижают формальную стоимость проданного объекта.

Концепция законопроекта Минфина была жестче: от НДФЛ освобождался доход от продажи только единственного жилья. Потом от идеи отказались, а в депутатском проекте было указано, что для освобождения от налога нужно владеть объектом не менее семи лет. Затем срок был уменьшен до 5 лет.

В итоге новый порядок получения льготы распространится только на сделки после 1 января 2016 г., объяснял автор законопроекта, председатель бюджетного комитета Госдумы Андрей Макаров. После 2016 г. трехлетний период владения для получения льготы продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением. У регионов будет право обнулить срок владения.

Норма запоздала, считает руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов: рынок вторичной недвижимости стагнирует с 2008 г., спекулянты потеряли к нему интерес. Предпосылок для роста цен нет, отмечает он, в жилье инвестируют для сохранения накоплений, а не их приумножения. К тому же многие сделки проходят не за деньги, а по обмену, говорит Таганов.

Увязка цены продажи с кадастровой стоимостью увеличит риски продавца, предупреждает член совета Российского общества оценщиков Евгений Нейман: из-за неадекватной кадастровой оценки «законная» цена сделки может оказаться выше рыночной. Этот риск особенно велик в текущей ситуации, предупреждает он: валютные риски могут серьезно повлиять на рынок, а кадастровая оценка может не меняться в течение пяти лет. Сделки будут затягиваться, прогнозирует Нейман: продавцам придется оспаривать кадастровую оценку.
 


 

4

 

 

НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества

5 декабря 2014

Недавние поправки в Налоговый кодекс* коснулись и обязанностей по уплате НДФЛ при продаже физическими лицами своего имущества. В частности, законодатели предусмотрели, что НДФЛ при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности менее пяти лет (сейчас этот срок составляет три года). Когда начнут действовать изменения? Можно ли будет «сэкономить» на уплате налога, указав в договоре заниженную стоимость недвижимости? Изменится ли порядок уплаты НДФЛ при продаже автомобилей? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

 

Вводная информация

На сегодняшний день действует норма, которая позволяет не уплачивать НДФЛ при продаже определенного имущества (доли в нем), если проданное имущество находилось в собственности у физического лица более трех лет. Виды такого имущества названы в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. К нему, в частности, относятся:

  • жилые дома, квартиры и комнаты;
  • дачи, садовые домики, земельные участки;
  • иное имущество (например, автомобили).

Если же продать имущество, которое было в собственности менее трех лет, то с дохода следует уплатить НДФЛ и представить налоговую декларацию. Однако в связи с принятием комментируемого закона ситуация меняется. Давайте разберемся, в чем заключается суть изменений.

Продажа недвижимости

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ).

Минимальный период владения

Комментируемый закон вводит в законодательство новое понятие — «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По сути, это срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности, чтобы доходы от ее продажи не облагались НДФЛ. И составлять такой срок будет не три (как сейчас), а пять лет.

Однако по некоторым объектам недвижимости минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:

  • право собственности получено по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • право собственности получено в результате приватизации;
  • право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с этим региональные власти получили право снижать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости. Если в регионе этот срок снизят на один год, то не платить НДФЛ можно будет тем, у кого недвижимость была в собственности не менее 4-х лет. А вот повышать предельный срок владения субъекты РФ не смогут.

Когда начнут действовать новые правила

Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Это означает, что физлицо, которое купило квартиру в 2015 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода. Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, в данной ситуации значения не имеет.

Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2016 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Напомним, что дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права собственности, например:

  • если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость (она указана в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП);
  • если вы получаете недвижимость по наследству, то право на него возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Продажа недвижимости по заниженной цене

Если недвижимость будет продана ранее «минимального предельного срока владения», то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ. Однако многим известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и, зачастую, в «официальном» договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).

Комментируемым законом законодатели попытались урегулировать эту ситуацию. И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент. Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.

Напомним, что недавно был принят ещё один закон, предусматривающий переход на расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (см. «Как с января 2015 года изменится налог на имущество физических лиц»).

Продажа движимого имущества

Движимое имущество — любые вещи, не относящиеся к недвижимости. Это то, что не связано прочно с землей, как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения или специально не отнесено к недвижимости, как, например, некоторые морские суда и суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ). К примеру, к движимому имуществу можно отнести автомобили, мотоциклы, картины и др.

Комментируемым законом предусмотрено, что при продаже любого иного имущества кроме недвижимого, доходы не будут облагаться НДФЛ, если имущество было в собственности три года и более. Получается, что если вы продадите свой автомобиль, который был в собственности более трех лет, то платить НДФЛ не придется. Такой же подход применяется и сейчас.

Налоговые вычеты

Для тех, кто продаст свое имущество ранее обозначенных выше сроков, законодатели сохранили возможность получения имущественных вычетов.

Имущественные вычеты при продаже имущества (или долей в нем)

Вид проданного имущества

Имущественный вычет

жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик или земельный участок, если они находились в собственности менее минимального срока владения.

не более 1 000 000 рублей.

иное недвижимое имущество, если оно находилось в собственности менее минимального срока владения (сюда относится вся недвижимость не указанная  выше, к примеру, гараж).

не более 250 000 рублей.

иное имущество (за исключением ценных бумаг), которое находилось в собственности менее трех лет (сюда можно отнести, в частности, автомобиль).

не более 250 000 рублей.

Отметим, что у физических лиц по-прежнему сохранится право вместо вычета уменьшить суммы дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. В соответствующей норме НК РФ изменений не произошло (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

*Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

 


 

5

Налог на продажу квартир: потеряют все


 

Поправки в Налоговый кодекс направлены против спекулятивных сделок, но коснутся каждого владельца недвижимости. Новации сокращают льготы продавцов жилья.

В конце ноября Государственная Дума приняла в третьем чтении закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ. В пакете поправок есть пункты, касающиеся каждого владельца квартиры, дома, дачи или земельного участка. Если закон будет одобрен Советом Федерации и подписан президентом страны, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) можно будет только после пяти лет владения. Сейчас этот срок, напомним, составляет три года.

С кем воюют?


Правительство РФ давно пытается повысить собираемость налогов со сделок купли-продажи недвижимости. За последние годы было предпринято несколько попыток повысить прозрачность этого сегмента рынка. В конечном счете из нескольких обсуждаемых вариантов был выбран законопроект, внесенный в Госдуму РФ депутатом Андреем Макаровым весной этого года.

Предложенный депутатом механизм направлен в первую очередь против спекулятивных сделок, подразумевающих покупку недвижимости для дальнейшей перепродажи с целью получения прибыли. Иначе говоря, против тех, кого принято называть инвесторами.

Участники рынка уверяют, что число покупателей такого рода на петербургском рынке недвижимости невелико. Чаще всего свободные средства вкладывают в строящееся жилье, так как, купив удачный объект на котловане и перепродав через пару лет готовую квартиру, человек теоретически имеет возможность заработать на этом до 40% прибыли. В прошлые годы доля инвестиционных сделок на первичном рынке оценивалась в 5-10% в зависимости от объекта.

В этом году на фоне дешевеющего рубля показатель заметно подрос. По оценке коммерческого директора компании «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, доля инвестиционных покупок в массовом сегменте строящейся в Петербурге недвижимости выросла до 20%.

Опираясь на данные компании «Петербургская Недвижимость» об объеме продаж в новостройках в 2013 году (3,9 млн кв. м.) и среднюю площадь строящихся квартир (45-50 кв. м), очень осторожно оценим количество инвестиционных сделок в Петербурге – от трех до семи тысяч. В этом году в связи с ажиотажным спросом на недвижимость объем продаж, по прогнозам «ПН», увеличится до 4,4 млн кв. м. То есть количество инвестиционных сделок может достичь 13-15 тысяч. Таков масштаб спекулятивного сегмента в Петербурге.

Но заодно с инвесторами от нового закона пострадают те, кто продает квартиру с коротким сроком владения в силу жизненных обстоятельств: к примеру, из-за желания поменять жилье на более просторное или из-за переезда на новое место жительства.

Минфин, разрабатывавший свой вариант законопроекта параллельно с депутатом Андреем Макаровым, придумал простой способ отделить «спекулянтов» от «честных людей» – полностью отменить налог на доход от продажи единственного жилья, но строго контролировать тех, кто реализует вторую-третью из имеющихся квартир. В депутатском проекте закона это предложение учтено не было. Но закреплен другой механизм дифференциации спекулятивных и неспекулятивных сделок, хотя и не такой эффективный. В соответствии с принятыми Госдумой поправками в Налоговый кодекс выручка от сделки с недвижимостью не будет облагаться налогом в трех случаях: если имущество передано по наследству или по договору дарения, если оно было приватизировано, а также – получено по договору пожизненного содержания с иждивением. Однако данная налоговая льгота начинает действовать только после трех лет владения.

Заметим, что в худшем положении оказывается человек, который купил квартиру на собственные средства, а не унаследовал или получил в дар. В отличие от того, на кого жилье «свалилось» как подарок небес, придется ждать освобождения от налога не три, а пять лет. Или платить НДФЛ после продажи недвижимости, что вроде бы и вовсе несправедливо – ведь он уже один раз заплатил 13-процентный налог с заработанных денег.

Защита от смекалки

Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне легитимный механизм ухода от налогов. Согласно действующим нормативам, продавец жилья, владеющий недвижимостью менее трех лет, освобождается от уплаты НДФЛ в двух случаях. Во-первых, если доходы от продажи недвижимости оказались меньше или равны затратам на ее покупку. Во-вторых, если цена реализации оказалась ниже 1 млн руб. Второй вариант предусмотрен для продавцов, не имеющих возможности подтвердить расходы на приобретение недвижимости (жилье было получено по наследству, в дар или приватизировано).

Эти льготы используются весьма креативно. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. На разницу с реальной ценой покупателю выдается расписка или составляется дополнение к договору купли-продажи об оплате неких неотделимых улучшений. «Большинство квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продаются сегодня с занижением цены, указанной в договоре. Если посчитать, то в таком формате заключается никак не менее 60-70% сделок с жильем с коротким сроком владения», – сообщила генеральный директор компании «АРИН» Елена Лашаева. Агентство недвижимости «Бекар» оценило долю продавцов, корректирующих в договорах цену, в 10-20% от общего числа сделок на рынке.

Новый закон исключил вычет в 1 млн руб. Для петербургского рынка эта потеря не слишком актуальна: из-за высокой стоимости жилья в нашем городе чаще использовался второй способ ухода от НДФЛ. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от излишней сообразительности россиян. Если цена, проставленная в договоре купли-продажи, окажется откровенно заниженной, налог все равно придется заплатить – с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

Заработает или нет?

Итак, одна лазейка (вычет в 1 млн руб.) прочно запечатывается. Вторая – занижение доходов до уровня расходов – берется под контроль. Насколько действенной окажется внедряемая схема?

Как выясняется при ближайшем рассмотрении, на данный момент она абсолютно бесполезна. По крайней мере, для петербургского рынка жилья. Дело в том, что актуальная кадастровая стоимость квартир, которую можно уточнить на сайте Росреестра, в большинстве случаев заметно ниже рыночной. Только в сегменте новой вторички эти значения более-менее близки. Для брежневок и хрущевок разница составляет 15-20%, для квартир в старом фонде в центре города – еще больше. «По итогам оценки 2012 года, без учета наделов под домами у нас получилась не вполне объективная картина. К примеру, квартиры в центре по кадастру оказались дешевле, чем на окраинах», – рассказал в интервью БН председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Валерий Калугин.

То есть занижение стоимости в договоре ничем не грозит: 70% кадастровой цены будет равняться 50-60% рыночной, по которой состоялась сделка, что дает возможность для сокрытия доходов. Но ситуация может измениться к середине 2015 года. К этому времени Смольный обещает провести переоценку недвижимости, по результатам которой обе цены – кадастровая и рыночная – окажутся максимально близкими.

Впрочем, профессионалы рынка в любом случае не верят в повышение прозрачности сделок. «Не вижу оснований, почему смекалка должна отказать россиянам», – скептически замечает Елена Лашаева. «На мой взгляд, в результате применения поправок число категорий граждан, вынужденных идти на нелегальную схему продаж, только увеличится. Люди начнут искать новые пути, чтобы избежать уплаты налога», – соглашается с коллегой эксперт АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Напомним, что поправки в НК РФ вступают в силу с 1 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты. В течение следующего года доход от продажи недвижимости будет облагаться налогом по ныне действующим правилам.

Таблица

Сравнение действующего порядка взимания НДФЛ с продажи недвижимости с правилами, которые вводятся с 2016 года

Период владения 
До 1 января 2016 года 
После 1 января 2016 года

Менее трех лет 
Облагается НДФЛ в размере 13%:

– с суммы полученного дохода, уменьшенной на 1 млн руб.;

– с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости. 
Облагается НДФЛ в размере 13%:

– с суммы полученного дохода, но не менее 70% кадастровой стоимости;

– с разницы между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

Более трех лет 
НДФЛ не облагается 
Облагается НДФЛ в размере 13%, за исключением льготных случаев:

– недвижимость передана по наследству или по договору дарения;

– недвижимость приватизирована;

– недвижимость передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

Более пяти лет 
НДФЛ не облагается 
НДФЛ не облагается